《國家新型城鎮化規劃》（下稱《規劃》）是今后一個時期指導全國新型城鎮化健康發展的宏觀性、戰略性、基礎性規劃，其最大的亮點是強調以人為本，推進以人為核心的城鎮化。其中明確三個需要著重解決好的問題，即農業轉移人口落戶城鎮、城鎮棚戶區和城中村改造、中西部地區城鎮化等問題都是圍繞“3個1億人”這個核心展開的。而在這個過程中，房地產業作為基礎性、配套性的作用，是重要的民生定位不會改變。本文認為，新型城鎮化規劃頒布，將會對未來房地產業發展創造六大機遇。
中國論文網 /1/view-6416462.htm
一、農業轉移人口落戶城鎮、城鎮棚改為住房市場發展提供長期利好
新型城鎮化規劃最大的亮點就是強調以人為本，推進以人為核心的城鎮化，重點是有序解決農業轉移人口的落戶問題。
城鎮化水平逐年提高，為住房市場發展提供長期需求潛力。《規劃》首要目標便是城鎮化率發展目標，提出到2020年常住人口城鎮化率達到60%左右，戶籍人口城鎮化率達到45%左右，戶籍人口城鎮化率與常住人口城鎮化率差距縮小2個百分點左右，努力實現1億左右農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶。既然要落戶城鎮，則住房問題不可避免。假定到2020年人均住房建筑面積按35平方米計算，這1億人的住房需求約為35億平方米，平均每年約為5億平方米，這幾乎接近2013年全年成交的新建商品住宅總量的一半（約5.8億平方米）。
城鎮棚戶區改造和舊城改造，也為住房市場提供強有力的需求支撐。《規劃》提出，改造提升中心城區功能，優化市轄區規模和結構。按照改造更新與保護修復并重的要求，健全舊城改造機制，優化提升舊城功能。加快城區老工業區搬遷改造，大力推進棚戶區改造，穩步實施城中村改造，有序推進舊住宅小區綜合整治、危舊住房和非成套住房改造，全面改善人居環境，努力實現改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村目標。根據我們的研究，未來十年城鎮住宅拆舊和棚戶改造的理論需求總量約為30億平方米，年均約3億平方米。
由此可見，隨著新型城鎮化水平的不斷提升，城市新進人員的住房需求和城市舊改需求也不斷增加，這些都為住房市場的長遠健康發展提供持續動力。
二、城市中心城區產業結構調整升級，為商業地產繁榮提供良好契機
隨著新型城鎮化逐步推進，我國的經濟發展模式有望從投資拉動轉為消費拉動，目前國人的消費潛力不容小覷，因此引起了我國商業地產市場的興起和發展，隨著新型城鎮化的逐步深入，商業地產將大有可為。
首先，城鎮化下的人口紅利為商業地產的發展提供了堅實的基礎。2013年末，我國城鎮化率為53.7%，還處在加速發展時期，未來十年至少有約1億人口流入城市。城市人口的進一步增加與集聚，必然會帶動商業地產的需求和發展。
其次，城市群聯動發展步伐的加快是商業地產發展的契機。一方面，城市群的集聚效應會進一步增強對商業地產的帶動作用。目前我國大致可劃分為20個重點城市群，城市群將作為我國新型城鎮化的重要形態，起到區域經濟增長極的引領作用，通過其集聚和輻射作用促進區域協調發展，城市群的發展必將因集聚人口和集中資源而大大推動商業地產的發展。另一方面，城市群的聯動發展將極大地推動中小城市經濟發展和消費觀念的升級。
再次，優化城市產業結構，以產城融合和服務經濟為主導，將促進各類商業地產發展。一方面，產城融合給商業地產發展提供更大空間。《規劃》指出，要適應制造業轉型升級要求，推動生產性服務業專業化、市場化、社會化發展，引導生產性服務業在中心城市、制造業密集區域集聚；統籌生產區、辦公區、生活區、商業區等功能區規劃建設，推進功能混合和產城融合，在集聚產業的同時集聚人口，防止新城新區空心化；加強現有開發區城市功能改造，推動單一生產功能向城市綜合功能轉型，為促進人口集聚、發展服務經濟拓展空間。另一方面，新型城鎮化的發展要滿足日益增加的城鎮居民的多樣性需求，特別是中小城市和新城鎮居民的社會文化消費需求。《規劃》指出要適應居民消費需求多樣化，提升生活性服務業水平，擴大服務供給，提高服務質量，推動特大城市和大城市形成以服務經濟為主的產業結構。推動特大城市中心城區部分功能向衛星城疏散，強化大中城市中心城區高端服務、現代商貿、信息中介、創意創新等功能。這就要求對傳統商業地產進行改造升級，提升商業業態等級，完善城市配套功能，通過對舊城的改造和商業業態的更新，優化商業網點布局。這些都為大中城市商業地產的發展和繁榮提供良好機遇。
三、中小城鎮放開戶籍限制，中小城鎮的房地產業發展迎來機遇期
《規劃》提出推進新型城鎮化的指導思想之一就是以城市群為主體形態，推動大中小城市和小城鎮協調發展。這就意味著要構建科學合理的城市格局，大中小城市和小城鎮、城市群要科學布局，與區域經濟發展和產業布局緊密銜接，與資源環境承載能力相適應。
為了促進農村轉移人口在城鎮的順利落戶，《規劃》提出了差異化的城市落戶政策。同時，《規劃》還提出要加快發展中小城市。《規劃》也提出有重點地發展小城鎮，特別是大城市周邊的重點鎮，要加強與城市發展的統籌規劃與功能配套，逐步發展成為衛星城。同時發展具有特色資源、區位優勢的小城鎮，通過規劃引導、市場運作，培育成為文化旅游、商貿物流、資源加工、交通樞紐等專業特色鎮。
由此可見，未來新型城鎮化的發展是大中小城市和小城鎮互促共進的城鎮化，新型城鎮化的發展將逐步提高中小城鎮的未來發展地位。中小城鎮將成為大城市與農村之間的重要聯系紐帶，緩解在城鎮化進程中出現的資源匱乏、房價高漲、空心村等矛盾，同時也將通過吸納農村人口轉移，成為房地產市場發展新的增長極。
四、“兩橫三縱”城鎮化戰略格局為房地產企業區域布局指明道路
“兩橫三縱”城鎮化戰略格局是指：以陸橋通道、沿長江通道為兩條橫軸，以沿海、京哈京廣、包昆通道為三條縱軸，以軸線上城市群和節點城市為依托、其他城鎮化地區為重要組成部分，大中小城市和小城鎮協調發展的“兩橫三縱”城鎮化戰略格局。 《規劃》指出，到2020年，“兩橫三縱”為主體的城鎮化戰略格局基本形成，城市群集聚經濟、人口能力明顯增強，東部地區城市群一體化水平和國際競爭力明顯提高，中西部地區城市群成為推動區域協調發展的新的重要增長極。城市規模結構更加完善，中心城市輻射帶動作用更加突出，中小城市數量增加，小城鎮服務功能增強。
根據我們的研究梳理，按照新型城鎮化和全國主體功能區兩個規劃的要求，我國大致可劃分出20個重點城市群，這20個城市群就是未來新型城鎮化推進的最為重要的抓手。
東部地區的城市群：京津冀、長三角、珠三角、遼中南、山東半島、海峽西岸等六大城市群。
中部地區的城市群：哈大齊、吉中、太原、中原、皖江、武漢、長株潭、環鄱陽湖等八個城市群。
西部地區的城市群：成渝、北部灣、滇中、關中、呼包鄂榆和天山北麓等六個城市群。
《規劃》強調要培育發展中西部地區城市群，加快培育成渝、中原、長江中游（武漢）、哈長等城市群，使之成為推動國土空間均衡開發、引領區域經濟發展的重要增長極。同時提出要依托陸橋通道上的城市群和節點城市，構建絲綢之路經濟帶，推動形成與中亞乃至整個歐亞大陸的區域大合作。這主要是隴海沿線附近的城市群和節點城市，如隴海鐵路的東部起點連云港，蘇北重鎮徐州，蘭州，西寧，以鄭州、洛陽為代表的中原城市群，以西安為代表的關中城市群，以烏魯木齊為代表的天山北麓城市群等。
這20個城市群以及重點節點城市，是未來十年我國新型城鎮化推進的重點區域，長期發展前景良好，這也為今后房地產企業的區域拓展和布局指明方向。
五、走集約緊湊型城市發展模式，要求房地產業向集約化轉型升級
根據國際通行標準，當科技進步對產業的貢獻率超過50%時，視為集約內涵型發展產業。而目前，我國科技進步對住宅產業發展的貢獻率不到30%，遠低于國外發達國家60%-80%的貢獻率，可以說當前我國的房地產業仍處于粗放型發展。高投入、高耗能、資源消耗大，但隨著未來城市發展轉向集約緊湊式，房地產業也必須向集約化轉型。
《規劃》的目標之一就是實現城市發展模式科學合理。即形成以密度較高、功能混用和公交導向的集約緊湊型開發模式為主導，人均城市建設用地嚴格控制在100平方米以內，建成區人口密度逐步提高。
《規劃》提出建立城鎮用地規模結構調控機制。《規劃》還提出健全節約集約用地制度。
從上述規劃要求可以看出，挖掘存量土地、提高土地集約利用效率和推行以 “公共交通為導向的TOD”城市發展模式。與之相對應的就是房地產開發的土地利用更加集約化、容積率水平適當提高和沿公共交通線路進行重點開發。
依托軌道交通等公共交通，進行城市拓展的“TOD”模式，已成為國內外城市發展的重要路徑之一，這種狀況在上海、北京等城市尤為突出。軌道交通對改善城市功能有著舉足輕重的作用，特別是對房地產和商業需求的拉升更是顯著。凡是軌道交通規劃經過的地方，特別是軌道交通站點和車輛基地周邊，通過綜合開發，改善了周邊的整體環境，通過建設大體量的商業、辦公、住宅和公建配套，迅速成為區域性的商業、人流和居住的集聚區，成為新的建成區，帶動周邊區域經濟發展和功能完善，豐富了城市發展的模式。當前，上海市有關部門已明確提出今后將大力發展以公交導向的“TOD”模式，推進土地綜合開發集約利用，促進城市和軌道交通發展。
六、推動綠色城市建設，促進房地產業向低碳節能環保產業化轉型
現代城市發展新理念新趨勢有三：一是發展綠色城市，二是發展智慧城市，三是發展人文城市。
《規劃》提出要加快綠色城市建設，將生態文明理念全面融入城市發展，構建綠色生產方式、生活方式和消費模式。嚴格控制高耗能、高排放行業發展。節約集約利用土地、水和能源等資源，促進資源循環利用，控制總量，提高效率。加快建設可再生能源體系，推動分布式太陽能、風能、生物質能、地熱能多元化、規模化應用，提高新能源和可再生能源利用比例。實施綠色建筑行動計劃，完善綠色建筑標準及認證體系、擴大強制執行范圍，加快既有建筑節能改造，大力發展綠色建材，強力推進建筑工業化。
房地產業作為能耗最大的產業之一，是推進綠色城市建設首要解決的難題。在現有建筑中95%達不到節能標準，新建建筑達標率不足20%。如果延續目前的建筑能耗狀況，每年將消耗1.2萬億度電和4.1億噸煤，接近目前全社會總能耗的46.7%。與國外發達國家相比，我國建筑節能水平遠遠比較落后。
因此，按照建設資源節約型、環境友好型社會的總體要求，未來要大力發展低碳節能環保型住宅，提高住宅的安全性能、耐久性能、經濟性能、舒適性能和環境性能。一方面是強化既有居住建筑節能改造工作，另一方面是實施綠色建筑行動計劃。
與此同時，加快住宅產業化發展步伐。以中小套型普通商品住房和保障性住房為重點，積極推行住宅性能認定和住宅部品認證制度。通過稅費減免、信貸優惠及政府補貼等措施，鼓勵新技術、新材料、新設備、新工藝在住宅建設中的推廣應用。鼓勵和推廣新建商品住房全裝修。這些都是未來房地產業轉型發展的必經之路。
新型城鎮化和房地產業的發展是相互促進的，新型城鎮化需要房地產業的參與，但不等于房地產業化。盡管在我國城鎮化的既往進程中，房地產業起到了不可或缺的作用，但是簡單地把城鎮化與房地產業等同起來，過分強調房地產業的作用，是不科學的，也是不可取的。新型城鎮化經濟規模之大，涉及領域之廣，前所未有，舉世罕見，不是房地產一個產業能夠擔當的。在新形勢下，房地產業必須進行轉型升級，才能適應在新型城鎮化過程中產業健康發展的要求。如何走集約化、精細化的發展道路，注重區域經濟發展條件、人口需求結構，以及當地資源條件與房地產開發模式和產品的契合，注重環境保護和低碳化、生態化發展，注重物業產品與城市文化的契合，注重人文環境的不斷提升等，都需要房地產業在新型城鎮化發展的背景下，認真研究，努力創新。
《國家新型城鎮化規劃》帶來六大機遇
2018-06-04 16:14:39
來源：中國論文網
核心提示： 《國家新型城鎮化規劃》（下稱《規劃》）是今后一個時期指導全國新型城鎮化健康發展的宏觀性、戰略性、基礎性規劃，其最大的亮點是強
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